• 최종편집 2024-02-27(화)
 

전방일신방직 부지 공공기여비율 54.45% 확정

시설별 차등 적용 개발이익 합리적 산출 평가

복합쇼핑몰 등 2025년 하반기 착공 목표 추진

공공기여란?

공공기여량은 전국이 동일하나?

공공기여비율 54.45%, 어떻게 나왔나?

공공기여금은 어디에 사용하는가?

향후 추진 계획은?

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도시의 발달에 따라 도시계획도 변화한다. ‘도시계획변경 사전협상제도는 공공과 민간의 합의를 바탕으로 공공성을 담보해 개발을 실현하는 것이다. 도시계획이 바뀌면 그에 따른 토지가치도 변화하게 된다. 대체로 도시계획 변경 후 토지가치가 상승하게 되고, 지자체는 사업자에게 토지가치 상승분에 대한 일정부분의 공공기여를 요구하게 된다.

 

광주광역시(시장 강기정)는 지난달 29전방일신방직 공장부지 도시계획 변경 사전협상 협상조정협의회 제11차 회의를 열어 전방·일신방직 부지 공공기여비율을 54.45%로 결정했다.

 

도시계획 변경에 따라 토지가치가 상승했으니, 그 상승분의 54.45%5899억원을 공공기여금으로 돌려달라는 것이다.

 

광주시는 왜 공공기여비율을 54.45%로 확정했을까? 이 기여금은 어디에 쓰이는 걸까? 또 복합쇼핑몰 건립 등 향후 전방일신방직 부지 개발은 어떻게 진행될까? 광주시의 전방일신방직 부지 공공기여의 의미와 향후 계획을 살펴본다.

 

공공기여란?

공공기여란 사업자가 토지를 개발할 때 토지 용도 변경 등 행위제한을 완화해 주는 대가로 계획 이득의 일부를 지방자치단체에 돌려줘 공공사업에 활용하는 것을 말한다.

 

공공기여량은 전국이 동일하나?

아니다. 지자체에 따라 다르다.

광주는 광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영지침에 따라 협상조정협의회에서 용적률 증가에 연동된 산식을 통한 공공기여총량 산정 값 토지가치 상승분의 40~60% 범위 내에서 사업계획의 공익적 측면을 정성적으로 판단해 산정한 값 중 큰 값으로 결정하도록 규정돼 있다. , 가운데 공공기여총량이 높은 것으로 확정하도록 한 것이다. 특히 의 산정방식의 경우 광주시에만 있는 것으로 파악됐다.

 

반면 서울, 인천, 대구는 용적률 증가에 연동된 산식을 통해서만 공공기여 총량을 산정하고 있다.

 

그렇다면 광주시는 왜 이렇게 복잡한 방식으로 공공기여량을 산정하는 걸까?

광주만의 특성이 반영된 때문으로 풀이된다. 광주는 민주평화평등공정인권 등의 가치를 소중히 간직하고 있는 민주인권평화도시다. 이 같은 가치의 확장이 공정과 평등이고, 이의 분배를 공공사업으로 진행하고 있다. 사업자의 개발이익을 공공으로 더욱 확장해 고루 나누자는 취지인 것이다.

 

공공기여비율 54.45%, 어떻게 나왔나?

광주시 협상조정협의회는 토지가치 상승분(1835억원)에 따른 공공기여비율을 54.45%, 공공기여액 5899억원으로 최종 확정했다.

토지가치 상승분 = 지구단위계획 결정고시일 감정평가액(종후토지 감정평가) - 협상대상지 선정 전날 감정평가액(종전토지 감정평가)

 

광주시는 해당 부지 전체 토지에 일괄 적용하지 않고, 전략시설, 사업성 확보시설, 기반시설로 세분화해 그 개발이익 정도에 따른 각각의 비율을 산정했다.

 

전략시설은 토지가치 상승분의 40~45%, 사업성 확보시설은 60%, 기반시설은 40%를 적용했다.

총 공공기여량 5899억원 (토지가치 상승분 1835억원의 54.45%)

- 전략시설 (복합쇼핑몰, 업무시설, 랜드마크[호텔]) 1102억원(40~45%)

- 사업성 확보시설(상업시설, 주거복합시설) 4664억원(60%)

- 기반시설(학교, 공공용지, 도로) 133억원(40%)

 

상업시설이나 아파트 신축 부지 등 사업성이 높은 시설은 토지가치 상승분의 최대치인 60%를 적용한 반면, 학교, 도로, 공공용지 등 기반기설은 상승분의 최소치인 40%를 적용한 것이다.

 

이는 시민의 이익은 최대화하고, 사업자도 공공기여에 공감할 수 있도록 합리적 결과를 도출한 것으로 평가받는다.

 

공공기여금은 어디에 사용하는가?

공공기여금은 공공시설(도로, 공원 등) 기반시설(문화시설, 공공청사 등) 공공에서 필요성이 인정되는 시설(공공주택, 기숙사, 공공임대산업시설 등)의 설치에 사용된다.

 

이에 따라 광주시는 10년 이상 장기미집행시설과 시민이 체감할 수 있는 규모 있는 사업 등에 우선 사용할 계획이다.

 

특히 대상사업 확정 전 사회적 합의 과정을 통해 공공기여금 활용에 대한 당위성을 확보할 방침이다.

 

향후 추진 계획은?

광주시는 앞으로 공동(도시계획·건축)위원회 자문를 거쳐 이달 내(12) 도시계획 변경 사전협상을 마무리할 예정이다. 또 내년 6월까지 사전협상 결과와 관계기관 협의, 주민의견 등이 반영된 지구단위계획을 결정고시할 계획이다. 내년 하반기부터 건축인허가 절차를 거쳐 2025년 하반기 착공을 목표로 한다.

 

김종호 도시공간국장은 전방일신방직 부지 개발사업은 가장 큰 이해관계가 걸린 공공기여비율이 결정된 만큼 이후 단계는 순조롭게 추진될 것으로 전망한다시민편의성, 투명성, 공정성에 기초해 관련 절차가 원활하게 추진될 수 있도록 최선을 다하겠다고 밝혔다. <>

 

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